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Mietrecht

  • Mietvertrag
  • Schönheitsreparaturen
  • Mietminderung
  • Kündigung
  • Räumung

Mietvertrag

Ein Mietvertrag kann auch mündlich geschlossen werden und ist ebenso wirksam wie ein schriftlicher Mietvertrag. In schriftlichen Mietverträgen gibt es im Allgemeinen viele Regelungen, die von denen des BGB abweichen, wobei die Regelungen nach dem BGB zumeist für Mieter günstiger sind.

Schönheitsreparaturen

Viele Klauseln in Mietverträgen, nach denen die Mieter Schönheitsreparaturen schulden sollen, wurde vom Bundesgerichtshof (BGH) in den entschiedenen Fällen für unwirksam erklärt. Wurden ältere Mietvertragsvordrucke verwendet, finden sich häufiger unwirksame Klauseln, die bereits vor Jahren getroffene Entscheidungen des BGH nicht berücksichtigen. Der BGH entscheidet laufend weiter über die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturenklauseln.

Für Forderungen aus einem Mietverhältnis gibt es bei etlichen Ersatzansprüchen eine kurze Verjährung von sechs Monaten.

Mietminderung

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter Mängel der Wohnung mitzuteilen. Die Mietminderung wird von der Bruttomiete berechnet, wenn Mängel der Wohnung diese rechtfertigen. Im Streitfall kann der Vermieter die Wohnung wegen Zahlungsverzugs kündigen. Um in der Frage der Mietminderung dann Rechtssicherheit herbeizuführen, kann dazu eine Klage vor Gericht eingereicht werden.

Kündigung

Vermieter benötigen für die rechtswirksame Kündigung von Wohnraum im Streitfall einen Grund, der gesetzlich anerkannt ist. Der Mieter muss für die Kündigung Fristen einhalten. Einen Nachmieter vor Ablauf der Kündigungsfrist muss der Vermieter nur dann akzeptieren, wenn der Mieter ein schutzwürdiges Interesse hat und der Nachmieter akzeptabel ist.

Nach der Trennung und dem Auszug einer Mietpartei kann der Mietvertrag nur gemeinsam gekündigt werden. Grundsätzlich ist es ratsam für die nicht mehr in der Wohnung lebende Partei, für sich das Mietverhältnis wirksam zu beenden. Ein Mietaufhebungsvertrag, nach dem eine Mietpartei aus dem Mietvertrag entlassen wird, ist von allen Vertragspartnern, also den Vermietern und allen Mitmietern zu unterschreiben. Sollten Mitmieter damit nicht einverstanden sein, kann die Zustimmung zur Kündigung des Mietverhältnisses eingeklagt werden. Nach einer Ehescheidung übernimmt einer der Ehepartner die Ehewohnung unter den Voraussetzungen des § 1568a BGB.

Räumung

Wenn ein Mieter nicht auszieht, weil die Kündigung als nicht gerechtfertigt angesehen wird, kann der Vermieter grundsätzlich eine Räumungsklage erheben. Die Zwangsvollstreckung durch einen Gerichtsvollzieher ist erst möglich, wenn ein vollstreckbarer Titel vorliegt, wozu ein Räumungsurteil mit Vollstreckungsklausel gehört. Die Kosten der Räumung sollten vorher geklärt werden, da unter Umständen für den Transport der Wohnungseinrichtung und die Lagerung hohe Kosten entstehen können.

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